張顯勝 李國(guó)偉 楊宏林 張寅
(北京國(guó)土聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估中心有限公司 北京 100081)
摘要 國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估情況復(fù)雜、難度比較大,對(duì)估價(jià)的專業(yè)技術(shù)性要求高。本文首先分析探討國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地特點(diǎn)、農(nóng)用地價(jià)格特征,然后提出農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn),最后以國(guó)營(yíng)沽源牧場(chǎng)為例進(jìn)行實(shí)證研究,力求為估價(jià)人員評(píng)估國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格提供參考,以期助力國(guó)有農(nóng)用地使用制度改革。
關(guān)鍵詞 國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地;價(jià)格特征;評(píng)估技術(shù)要點(diǎn);國(guó)營(yíng)沽源牧
一、引言
2015年中共中央 國(guó)務(wù)院一號(hào)文《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度,加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見》(中發(fā)〔2015〕1號(hào)),明確提出加快農(nóng)墾改革發(fā)展的要求。之后,《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)墾改革發(fā)展的意見》(中發(fā)〔2015〕33號(hào)),指出農(nóng)墾改革要以推進(jìn)墾區(qū)集團(tuán)化、農(nóng)場(chǎng)企業(yè)化改革為主線。在創(chuàng)新土地管理方式上,推動(dòng)農(nóng)墾土地資源資產(chǎn)化和資本化,農(nóng)墾企業(yè)改革改制中涉及的國(guó)有農(nóng)用地,可按需要采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)(出資)入股和保留劃撥用地等方式處置。2016年底,國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于全民所有自然資源資產(chǎn)有償使用制度改革的指導(dǎo)意見》(國(guó)發(fā)〔2016〕82號(hào)),提出要完善國(guó)有土地資源有償使用制度。探索建立國(guó)有農(nóng)用地有償使用制度。隨后,國(guó)土資源部等八部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見》(國(guó)土資規(guī)〔2016〕20號(hào)),要求規(guī)范推進(jìn)國(guó)有農(nóng)用地使用制度改革。加強(qiáng)農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估與管理,顯化維護(hù)國(guó)有農(nóng)用地資產(chǎn)。從上述一系列文件中可以看出,研究探討國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地的特殊性,準(zhǔn)確有效地評(píng)估國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格,對(duì)于推進(jìn)國(guó)有農(nóng)用地使用制度改革,避免國(guó)有農(nóng)用地資產(chǎn)流失顯得意義重大和迫切。
二、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地特點(diǎn)
根據(jù)“第二次全國(guó)土地調(diào)查”成果和中國(guó)農(nóng)墾統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù),國(guó)有農(nóng)用地與全國(guó)農(nóng)用地之比為43.08%,農(nóng)墾農(nóng)用地與國(guó)有農(nóng)用地之比為12.5%。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地概括起來有如下五個(gè)特點(diǎn):
(一)權(quán)屬方面
國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜!睹穹ǖ洹贰锻恋毓芾矸ā穼(duì)國(guó)有農(nóng)用地所有權(quán)以及用益物權(quán)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有明確規(guī)定!睹穹ǖ洹返诙偎氖艞l規(guī)定,法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,屬于國(guó)家所有。第三百三十條規(guī)定,國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其它用于農(nóng)業(yè)的土地,依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度!锻恋毓芾矸ā返谑龡l規(guī)定,國(guó)家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位和個(gè)人承包經(jīng)營(yíng),從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。但是,《民法典》《土地管理法》未對(duì)國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)做出規(guī)定。國(guó)土資源部等八部委《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見》(國(guó)土資規(guī)〔2016〕20號(hào))第三條規(guī)定,農(nóng)墾企業(yè)改革改制中涉及的國(guó)有農(nóng)用地,國(guó)家以劃撥方式處置的,使用權(quán)人可以承包租賃;國(guó)家以出讓、作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的,考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),合理確定使用年限,最高使用年限不得超過50年,在使用期內(nèi),使用權(quán)人可以承包經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。依據(jù)國(guó)土資規(guī)〔2016〕20號(hào)文,國(guó)有農(nóng)用地既可以設(shè)定承包經(jīng)營(yíng)權(quán),也可以設(shè)定國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)。這樣就會(huì)產(chǎn)生以下疑問,國(guó)有農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)是什么關(guān)系?國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估中土地權(quán)利類型的設(shè)定是設(shè)定承包經(jīng)營(yíng)權(quán)還是設(shè)定使用權(quán)?
(二)利用類型方面
國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地土地利用呈多樣性。依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 2010-2017),農(nóng)用地利用類型有耕地、園地、林地、草地、道路、水庫(kù)水面、坑塘水面、溝渠、田坎、設(shè)施農(nóng)用地等,其中耕地、園地、林地、草地又有多個(gè)二級(jí)類。通常,一個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)既有耕地,又有林地和草地。目前,多數(shù)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)耕地不是主要土地利用類型。這也就是說,在國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估中,我們面對(duì)的一般不是單一地類的價(jià)格評(píng)估,而是多個(gè)地類的價(jià)格評(píng)估。
(三)開發(fā)程度方面
國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地由于有國(guó)家及省區(qū)的專項(xiàng)資金投入、補(bǔ)助補(bǔ)貼以及農(nóng)場(chǎng)自身配套改造資金支持,在開發(fā)程度方面,明顯高于同一區(qū)域集體農(nóng)用地。農(nóng)用地的開發(fā)主要是指基本設(shè)施建設(shè),包括灌溉、排水、電力設(shè)施建設(shè),修建田間道路,土地歸并與平整,構(gòu)建防護(hù)林帶等。集體農(nóng)用地與國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地的差距,主要表現(xiàn)在灌溉、排水設(shè)施及田間道路上。
(四)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面
國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體是國(guó)有農(nóng)場(chǎng),集體農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體是農(nóng)戶。
目前,大多數(shù)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)已經(jīng)實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)管理制度,與農(nóng)戶相比,他們?cè)谡咧С帧①Y金投入、農(nóng)產(chǎn)品銷售、農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新等方面占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)已基本實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、機(jī)械化生產(chǎn),經(jīng)營(yíng)效益總體較好。
(五)空間分布方面
國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地分布呈現(xiàn)分散、零亂、不連續(xù)特點(diǎn)。究其原因,主要有三個(gè)方面,其一,由于歷史原因,我國(guó)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)普遍存在農(nóng)場(chǎng)辦社會(huì)問題,通常一個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)就是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的行政單位。因?yàn)橐哂猩鐣?huì)職能,勢(shì)必要在農(nóng)場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行必要的配套公共設(shè)施建設(shè),這些建設(shè)要占用部分農(nóng)用地,客觀上會(huì)分割原來成片的農(nóng)用地。其二,國(guó)有農(nóng)場(chǎng)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè),興辦各類企業(yè),企業(yè)項(xiàng)目的落地會(huì)占用部分農(nóng)用地,也會(huì)分割原本成片的農(nóng)用地。其三,實(shí)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、退耕還林、生態(tài)環(huán)境治理等措施,部分耕地會(huì)被改造成設(shè)施農(nóng)用地、園地、林地、濕地等,原來單一的土地利用模式就會(huì)被打破。
三、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格特征
(一)價(jià)格類型
從農(nóng)用地價(jià)格發(fā)揮的作用來看,農(nóng)用地價(jià)格主要有三類,經(jīng)濟(jì)價(jià)格、補(bǔ)償價(jià)格和資源價(jià)格。農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)格是指農(nóng)用地對(duì)于人和社會(huì)在經(jīng)濟(jì)上的意義,服務(wù)于人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。農(nóng)用地的補(bǔ)償價(jià)格主要是指農(nóng)用地被征收征用,原農(nóng)用地權(quán)利人應(yīng)獲得的補(bǔ)償。農(nóng)用地的資源價(jià)格應(yīng)該是農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)格、社會(huì)價(jià)格和生態(tài)價(jià)格之和。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地的承包租賃、出讓、作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等,屬于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范疇,所以,通常的國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格應(yīng)該是農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)格。
(二)市場(chǎng)特征
一般來講,市場(chǎng)特征分為公開市場(chǎng)條件下形成的客觀價(jià)格和特定市場(chǎng)條件下形成的市場(chǎng)關(guān)聯(lián)各方可接受的價(jià)格。從國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地一級(jí)市場(chǎng)來看,當(dāng)前,國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地使用權(quán)有償使用還局限于農(nóng)墾系統(tǒng)的范圍,覆蓋面沒有完全到位,制度也不健全,可以說市場(chǎng)在資源配置中的決定作用遠(yuǎn)沒有得到充分發(fā)揮。從國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地二級(jí)市場(chǎng)來看,目前,二級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)制尚需建立健全,二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)還要完善,交易規(guī)則有待規(guī)范。因此,當(dāng)前,我國(guó)的國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格應(yīng)該是特定市場(chǎng)條件下的價(jià)格。
(三)年期特征
地價(jià)年期須依法依規(guī),考慮權(quán)利類型、具體評(píng)估目的和合同約定等確定。《民法典》第332條、《土地管理法》第13條規(guī)定,耕地的承包期為三十年,草地的承包期為三十年至五十年,林地的承包期為三十年至七十年。《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見》(國(guó)土資規(guī)〔2016〕20號(hào))規(guī)定國(guó)有農(nóng)用地的最高使用年限不得超過50年。因?yàn)槊穹ǖ涞姆傻匚灰h(yuǎn)高于國(guó)土資規(guī)〔2016〕20號(hào)文,國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地的使用年期應(yīng)該依據(jù)《民法典》第332條確定。
(四)成果表達(dá)
國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地一般都有二個(gè)以上一級(jí)地類,不同類型的農(nóng)用地,地價(jià)影響因素差別很大,國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格要按不同地類分別評(píng)估。因此,國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地估價(jià)結(jié)果,除總地價(jià)外,還應(yīng)有各類農(nóng)用地地價(jià)。也就是說,國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估成果不是簡(jiǎn)單一個(gè)價(jià)格,而應(yīng)是一個(gè)價(jià)格系列。在進(jìn)行國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格水平分析和平衡時(shí),我們既要進(jìn)行總地價(jià)的比較,更要進(jìn)行各地類價(jià)格的對(duì)比。
(五)地價(jià)水平
與國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格相關(guān)聯(lián)的地價(jià)有集體農(nóng)用地價(jià)格、國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格和征地區(qū)片綜合地價(jià)。同一供需圈內(nèi),國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格要高于集體農(nóng)用地價(jià)格,但要低于國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格。從價(jià)格成本構(gòu)成的角度看,正常情況下,國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格要高于征地區(qū)片綜合地價(jià)。
四、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)
(一)影響因素分析
國(guó)有農(nóng)場(chǎng)耕地影響因素應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土壤條件、灌排水設(shè)施、耕作便利度、田塊規(guī)整程度、交通條件等。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)林地影響因素應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注立地條件、運(yùn)輸條件、林業(yè)設(shè)施狀況等。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)草地影響因素應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注水資源狀況、土壤沙化程度、交通條件等。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)園地影響因素應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注地形地貌、獨(dú)特的氣候和土壤條件、距城鎮(zhèn)遠(yuǎn)近、道路狀況等。
(二)技術(shù)路線及評(píng)估方法
國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地宗地?cái)?shù)量多,分布范圍廣,不宜逐宗評(píng)估。宜在分析農(nóng)用地價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上,將土地條件相近或使用價(jià)值相當(dāng)?shù)霓r(nóng)用地劃歸同一均質(zhì)區(qū)片,利用土地收益、土地交易等資料,測(cè)算出各均質(zhì)區(qū)片農(nóng)用地地價(jià),建立修正體系,進(jìn)而測(cè)算出各宗農(nóng)用地價(jià)格。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格的評(píng)估方法應(yīng)優(yōu)先使用收益還原法和成本逼近法。條件具備情況下,也可選用市場(chǎng)比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。評(píng)分估價(jià)法的基本原理是從研究農(nóng)用地質(zhì)量和農(nóng)用地市場(chǎng)入手,尋找質(zhì)量與價(jià)格的關(guān)聯(lián)度,進(jìn)而得到農(nóng)用地價(jià)格,它適用于批量農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。
(三)均質(zhì)區(qū)片劃定
國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地均質(zhì)區(qū)片可分地類或綜合劃定,如有二個(gè)及以上一級(jí)地類應(yīng)進(jìn)行分類劃定,技術(shù)方法宜采用多因素綜合評(píng)價(jià)法。一般情況下,均質(zhì)區(qū)片規(guī)模在滿足農(nóng)用地質(zhì)量和價(jià)格水平基本相同條件下,采用農(nóng)用地產(chǎn)權(quán)邊界或自然物邊界確定。如果在均質(zhì)條件下確定的區(qū)片規(guī)模過大,可以考慮對(duì)均質(zhì)區(qū)片依據(jù)自然條件和種植制度進(jìn)行適當(dāng)分割。
(四)地價(jià)內(nèi)涵界定
當(dāng)前,國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格的評(píng)估目的主要是為農(nóng)墾改革服務(wù),權(quán)利類型應(yīng)設(shè)定為國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán),權(quán)利性質(zhì)為出讓或劃撥。土地用途,根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017) 一、二級(jí)分類據(jù)實(shí)設(shè)定,一般為耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地等。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定,耕地使用年期可設(shè)定為30年,草地為30年至50年,林地為30年至70年。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格的基準(zhǔn)日設(shè)定應(yīng)考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期及市場(chǎng)條件,一般應(yīng)設(shè)定在年頭或年終,不宜設(shè)定在年中。耕作制度可根據(jù)《農(nóng)用地分等規(guī)程》(GB/T 28407-2012)相關(guān)規(guī)定,同時(shí)考慮當(dāng)?shù)卮笞谵r(nóng)作物種植實(shí)際情況設(shè)定。
(五)地價(jià)測(cè)算
1.采用收益還原法測(cè)算時(shí),國(guó)有農(nóng)用地的承包、轉(zhuǎn)包租金不宜作為農(nóng)用地的收益,當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)補(bǔ)貼及相關(guān)補(bǔ)貼應(yīng)納入年總收益,但不可持續(xù)的補(bǔ)貼不應(yīng)計(jì)入。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)已基本實(shí)現(xiàn)企業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn),國(guó)有農(nóng)用地年純收益等于年總收益減去年總費(fèi)用和國(guó)有農(nóng)場(chǎng)年客觀經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。土地還原率一般可采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值方法確定,國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)要低于集體農(nóng)業(yè)。但要注意農(nóng)業(yè)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高,農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)低的特點(diǎn)。
2.采用成本逼近法測(cè)算時(shí),土地取得費(fèi)可直接利用征地區(qū)片綜合地價(jià)資料。耕地占用稅等不應(yīng)計(jì)入各項(xiàng)稅費(fèi)。開發(fā)成本應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)際成本和有關(guān)部門制定的農(nóng)用地開發(fā)整理預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)等確定。利息計(jì)算應(yīng)注意相關(guān)領(lǐng)域金融優(yōu)惠政策。增值收益的確定主要考慮權(quán)利類型改變及開發(fā)投入帶來的客觀增值。
3.采用市場(chǎng)比較法測(cè)算時(shí),應(yīng)關(guān)注土地權(quán)利類型,不能把國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)混為一談。優(yōu)先選擇同類型國(guó)有農(nóng)用地交易實(shí)例,一般不考慮集體農(nóng)用地交易實(shí)例。比較因素的選擇應(yīng)體現(xiàn)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地的特點(diǎn)。
4.采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí),應(yīng)關(guān)注基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵,估價(jià)期日距基準(zhǔn)地價(jià)的期日時(shí)間等。修正系數(shù)的選取應(yīng)有充分依據(jù)和確定過程。
(六)地價(jià)確定
國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)格確定應(yīng)注意以下幾點(diǎn):1.以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為主,以比較、修正的結(jié)果為輔。2.體現(xiàn)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地地價(jià)管理政策。3.要進(jìn)行地價(jià)水平協(xié)調(diào)與銜接。
五、實(shí)證研究
(一)基本情況
國(guó)營(yíng)沽源牧場(chǎng)位于河北省張家口市壩上地區(qū)最北部,屬內(nèi)蒙古高原東南邊緣地帶。與內(nèi)蒙古自治區(qū)的太仆寺旗、正藍(lán)旗、多倫縣接壤;南與沽源縣二道渠、閃電河、平定堡、高山堡四鄉(xiāng)相連,總面積267平方公里。該區(qū)域氣候?qū)俑吆箨懶约撅L(fēng)氣候,其特點(diǎn)是雨熱同期,四季分明,春季干燥多風(fēng),夏季降水集中,秋季天高氣爽,冬季寒冷少雪,風(fēng)沙大。地勢(shì)平坦,具有舒緩丘陵、波狀高原的地貌。牧場(chǎng)下轄4個(gè)管理處,16個(gè)居委會(huì),23個(gè)自然村。2019年末,全區(qū)總?cè)丝跀?shù)6957人。2019年生產(chǎn)總值達(dá)到115283萬元。根據(jù)全國(guó)第二次土地調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料,牧場(chǎng)有耕地80.5637平方公里,草地79.4092平方公里,林地34.1492平方公里。
1955年3月,經(jīng)國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)批準(zhǔn)建立河北省國(guó)營(yíng)沽源牧場(chǎng)。2003年6月,改制為“張家口市塞北管理區(qū)”,同時(shí)掛“河北省國(guó)營(yíng)沽源牧場(chǎng)”和“高效畜牧業(yè)示范基地”二塊牌子。按照中央深化農(nóng)墾改革指導(dǎo)意見,2017年5月啟動(dòng)沽源牧場(chǎng)農(nóng)墾改革,2019年9月由河北省國(guó)營(yíng)沽源牧場(chǎng)出資成立河北塞北農(nóng)墾農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán),下設(shè)7個(gè)二級(jí)公司,5個(gè)三級(jí)公司。2019年國(guó)營(yíng)沽源牧場(chǎng)基本完成國(guó)有土地確權(quán)登記發(fā)證工作。
(二)資料調(diào)查與收集
本次評(píng)估調(diào)查與收集的資料如下:
1.牧場(chǎng)基本情況資料:(1)牧場(chǎng)介紹情況資料及產(chǎn)權(quán)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;(2)牧場(chǎng)地形圖、現(xiàn)狀土地利用圖、坡度圖、遙感影像圖;(3)近三年牧場(chǎng)會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)報(bào)告。
2.牧場(chǎng)規(guī)劃資料:現(xiàn)行土地利用規(guī)劃成果等。
3.牧場(chǎng)氣候水文資料:(1)氣候資源調(diào)查成果和區(qū)劃資料;(2)地下水?dāng)?shù)據(jù);(3)地表水?dāng)?shù)據(jù);(4)灌溉水情況;(5)農(nóng)田水利基本建設(shè)情況。
4.牧場(chǎng)土壤資料:(1)土壤資料;(2)耕地地力評(píng)價(jià)資料。
5.牧場(chǎng)交通條件資料:(1)路網(wǎng)資料;(2)主要道路相關(guān)情況。
6.牧場(chǎng)環(huán)境狀況資料:牧區(qū)環(huán)境評(píng)價(jià)成果。
7.牧場(chǎng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料:(1)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料(近三年)。包括人口規(guī)模、產(chǎn)值、主要農(nóng)作物播種面積等;(2)農(nóng)用地補(bǔ)貼和國(guó)家補(bǔ)償情況資料;(3)當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物市場(chǎng)價(jià)格資料。
8.國(guó)有農(nóng)用地資料:(1)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等權(quán)屬文件;(2)近三年耕地、林地和草地投入—產(chǎn)出資料;(3)農(nóng)用地出租、承包、轉(zhuǎn)包、抵押資料。(4)近五年牧場(chǎng)耕地、林地和草地價(jià)值評(píng)估報(bào)告。林地、草地資源資產(chǎn)數(shù)量質(zhì)量調(diào)查報(bào)告。
9.當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地分等定級(jí)與征地區(qū)片綜合地價(jià)資料等。
(三)技術(shù)路線與估價(jià)方法
本次評(píng)估的技術(shù)路線:首先,根據(jù)農(nóng)用地土地條件劃分農(nóng)用地均質(zhì)區(qū)片,隨機(jī)抽取足夠數(shù)量的宗地作為樣點(diǎn);然后求取各類樣點(diǎn)宗地地價(jià),把各類樣點(diǎn)宗地地價(jià)修正成為地價(jià)內(nèi)涵條件下的正常地價(jià);再次,檢驗(yàn)各類樣點(diǎn),采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法分別求取各地類均質(zhì)區(qū)片地價(jià);最后,利用區(qū)片價(jià)和區(qū)片價(jià)修正系數(shù)表等,對(duì)估價(jià)對(duì)象的特殊條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)均質(zhì)區(qū)片地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取各宗地于估價(jià)期日的價(jià)格。本次估價(jià)采用的估價(jià)方法為收益還原法和成本逼近法。
(四)地價(jià)內(nèi)涵界定
表1:地價(jià)內(nèi)涵界定表
(五)主要估價(jià)參數(shù)確定
1.收益還原法
(1)農(nóng)產(chǎn)品售價(jià)、畝產(chǎn)量等
依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及樣點(diǎn)調(diào)查價(jià)格分別得到耕地、草地、林地農(nóng)產(chǎn)品售價(jià)、產(chǎn)量與生產(chǎn)費(fèi)用數(shù)據(jù)。詳見下表2至11。耕地小范圍階段性試點(diǎn)補(bǔ)貼未納入收入范疇,草地?zé)o政策性補(bǔ)貼,林地根據(jù)《中央財(cái)政森林生態(tài)效益補(bǔ)償基金》(財(cái)農(nóng)〔2009〕381號(hào)),政策性補(bǔ)貼取2.28元/畝·年。
表2:耕地農(nóng)產(chǎn)品售價(jià)情況表
表3:耕地各農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量情況表
表4:耕地農(nóng)作物種植年總費(fèi)用表
表5:草地產(chǎn)品售價(jià)情況表
表6:草產(chǎn)品產(chǎn)量情況表
表7:草產(chǎn)品生產(chǎn)年總費(fèi)用表
表8:林下養(yǎng)殖與種植產(chǎn)品售價(jià)情況表
表9:林下養(yǎng)殖與種植產(chǎn)量情況表
表10:林下養(yǎng)殖年總費(fèi)用表
表11:林下種植產(chǎn)品生產(chǎn)年總費(fèi)用表
(2)土地還原利率
土地還原利率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,即土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率選用估價(jià)期日中國(guó)人民銀行金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率1.5%。經(jīng)調(diào)查,2011-2019年度張家口市糧食、蔬菜總產(chǎn)量年平均增長(zhǎng)率分別為1.98%、-0.08%,結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地市場(chǎng)狀況等其它情況,確定耕地、草地、林地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值依次為2.7%、2.5%和2.1%。最終確定耕地、草地、林地土地還原利率依次為4.2%、4%和3.6%。
(3)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率
查閱委托方提供的2018-2020年度審計(jì)報(bào)告,參考國(guó)務(wù)院國(guó)資委考核分配局編制的《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》(2020)之農(nóng)業(yè)(全行業(yè))營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率平均值,考慮農(nóng)用地的地類、經(jīng)營(yíng)方式等,綜合確定耕地與草地經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率均為4%,林地(公益林)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率取0%。
2.成本逼近法
(1)土地取得費(fèi)
土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)與被征地職工社會(huì)保障費(fèi)。征地費(fèi)通常包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《河北省人民政府關(guān)于完善征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(冀政發(fā)〔2020〕5號(hào))相關(guān)規(guī)定,估價(jià)對(duì)象所處征地區(qū)片的區(qū)片綜合地價(jià)為38800元/畝,折合58.20元/平方米。青苗補(bǔ)償費(fèi)一般可按當(dāng)?shù)啬戤a(chǎn)值的一半來確定,通常為5-7元/平方米。于估價(jià)期日,估價(jià)對(duì)象按無青苗補(bǔ)償計(jì),此項(xiàng)費(fèi)用取0。估價(jià)對(duì)象按無地上物進(jìn)行計(jì),此項(xiàng)費(fèi)用取0。參考沽源縣征地案例,并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況,確定被征地職工社會(huì)保障費(fèi)按征地區(qū)片綜合地價(jià)的10%計(jì)取,確定被征地職工養(yǎng)老保障費(fèi)為5.82元/平方米。土地取得費(fèi)合計(jì)為64.02元/平方米。
(2)農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)
根據(jù)牧場(chǎng)近年農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目工程量與投資費(fèi)用、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目等費(fèi)用資料,整理得到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域耕地基本設(shè)施開發(fā)費(fèi)數(shù)據(jù),灌溉設(shè)施1242元/畝,排水設(shè)施29元/畝,田間道路117元/畝,土地平整60元/畝,農(nóng)田輸配電35元/畝,農(nóng)田防護(hù)林帶23元/畝。根據(jù)牧場(chǎng)近年小流域治理項(xiàng)目、生態(tài)綜合治理項(xiàng)目等費(fèi)用資料,整理得到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域草地與林地基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,道路34元/畝,圍欄25元/畝。
(3)相關(guān)稅費(fèi)
根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費(fèi)的通知》(財(cái)稅〔2014〕101號(hào)),征地管理費(fèi)已取消,該項(xiàng)費(fèi)用取0。考慮到估價(jià)對(duì)象征收前后耕地用途不變,耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)均取0。草地與林地?zé)o耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)。結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況,服務(wù)性收費(fèi)及其他按征地費(fèi)的1%計(jì)取。相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)為0.582元/平方米。
(4)利息率、利潤(rùn)率
調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地整理和土地復(fù)墾等情況,結(jié)合估價(jià)對(duì)象利用類型、地塊大小及開發(fā)難度等,確定耕地、草地、林地開發(fā)周期分別為1.0.5.0.5年。一年資金利息率與半年資金利息率分別取估價(jià)期日中國(guó)人民銀行1年期、半年期貸款利率,均為4.35%。設(shè)定農(nóng)用地取得費(fèi)為一次性投入,農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)為在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。通過對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利用類型和開發(fā)周期等方面調(diào)查,確定耕地、草地、林地投資利潤(rùn)率分別為10%、9%、8%、8%。
(5)土地增值收益率
參考《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見>的通知》,劃撥國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估不考慮土地增值收益。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資金投入、利用類型等情況,確定耕地、草地、林地出讓國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)土地增值收益率分別為12%、10%、10%、8%。
(六)結(jié)果與分析
1.估價(jià)結(jié)果
基于均質(zhì)區(qū)片價(jià),根據(jù)估價(jià)對(duì)象各宗地的實(shí)際情況確定修正系數(shù),最終得出估價(jià)對(duì)象各宗地的地價(jià)。即:宗地地價(jià)=對(duì)應(yīng)的均質(zhì)區(qū)片地價(jià)×因素修正系數(shù)之積。
表12:估價(jià)結(jié)果一覽表
2.結(jié)果分析
(1)從權(quán)利性質(zhì)來看,出讓使用權(quán)價(jià)格大于劃撥使用權(quán)價(jià)格,但總體上兩者價(jià)格相差不大。兩者差值與其對(duì)應(yīng)劃撥國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格比值,耕地、草地、林地依次分別在2%-4%、6%-8%、3%-12%范圍之內(nèi)。分地類來看,耕地價(jià)格最高、林地價(jià)格最低,草地價(jià)格介于兩者之間。耕地、草地、林地平均價(jià)格比依次為1:0.7:0.4。同一地類中,耕地中的水澆地比旱地價(jià)格高42%,相差較大。這主要是由于土地利用狀況、農(nóng)田基本設(shè)施等因素差異造成的?绲仡愊啾龋刂械暮档嘏c草地中的人工牧草地價(jià)格相差較小。這與二類地土地利用具有相似性相吻合。
(2)案例地價(jià)與當(dāng)?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價(jià)相比,耕地價(jià)格高于征地區(qū)片綜合地價(jià),其中,旱地價(jià)格略高于征地區(qū)片綜合地價(jià),與征地區(qū)片綜合地價(jià)相近。草地與林地價(jià)格均低于征地區(qū)片綜合地價(jià)。
(3)本次評(píng)估也存在一定局限性。例如,因牧場(chǎng)未能提供、估價(jià)人員也未能調(diào)查收集到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃資料,耕作制度只能按近年實(shí)際種植情況進(jìn)行設(shè)定,公益林地價(jià)測(cè)算除考慮林下經(jīng)濟(jì)和政府補(bǔ)貼外,是否還有其它情況要考慮等,這些有待進(jìn)一步探討。